Thiết kế văn phòng
bắt đầu từ cách bạn vận hành

Với mặt bằng 300–800 m², hồ sơ thiết kế hoàn chỉnh thường mất 3–5 tuần: 1 tuần khảo sát và phân tích công năng, 1–2 tuần phương án layout và phối cảnh 3D, 1–2 tuần triển khai hồ sơ kỹ thuật và dự toán. Mặt bằng trên 2.000 m² hoặc nhiều sàn cần 6–8 tuần. Thời gian chốt phương án layout phụ thuộc nhiều vào tốc độ phản hồi của chủ đầu tư nên chúng tôi cố định lịch duyệt ngay từ đầu.

Phí thiết kế tính theo m² sàn sử dụng và mức độ phức tạp của hồ sơ. Báo giá nêu rõ những gì bạn nhận được: số phương án layout, số góc phối cảnh 3D, phạm vi hồ sơ M&E — chiếu sáng — PCCC và bảng dự toán. Chúng tôi không tính phí theo tỷ lệ phần trăm giá trị thi công, để phương án thiết kế không bị đẩy chi phí vật tư lên.

Ba thứ là đủ để bắt đầu: bản vẽ mặt bằng do ban quản lý tòa nhà cấp, số nhân sự hiện tại kèm dự kiến tăng trong 2–3 năm tới, và danh sách phòng ban cùng yêu cầu riêng của từng bộ phận. Nếu chưa có bản vẽ, đội khảo sát của chúng tôi đo đạc lại hiện trạng, kiểm tra trục kỹ thuật, chiều cao trần và tải trọng sàn trước khi lên phương án.

Được. Hồ sơ bàn giao gồm bản vẽ triển khai tới lớp cấu tạo, hồ sơ M&E, thiết kế chiếu sáng, phương án tiêu âm, hồ sơ PCCC, thống kê vật tư và dự toán chi tiết — đủ để mời thầu và so sánh báo giá giữa nhiều nhà thầu. Nhiều chủ đầu tư dùng chính bộ hồ sơ này làm căn cứ nghiệm thu khối lượng.

Với văn phòng làm việc thông thường, chúng tôi bố trí 6–8 m²/người tính trên diện tích sử dụng, đã gồm phần chia sẻ cho lối đi, phòng họp và khu phụ trợ. Dưới 6 m²/người không gian trở nên chật và ồn; trên 8 m²/người thường là văn phòng khối lãnh đạo hoặc doanh nghiệp muốn dự phòng tăng trưởng nhân sự.

Có. Kỹ sư M&E làm việc cùng kiến trúc sư ngay từ bước bố trí mặt bằng, nên hệ điện, mạng, cấp thoát nước, thông gió và điều hòa được tính theo tải nhiệt thực tế chứ không chắp vá sau khi chốt layout. Hồ sơ PCCC được lập để phối hợp với hệ thống chung của tòa nhà và trình duyệt theo quy định.

Đây là hai yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến năng suất mà lại hay bị bỏ qua. Khu làm việc cần độ rọi 300–500 lux, bố trí đèn tránh chói màn hình và phân lớp ánh sáng chung với ánh sáng điểm. Phòng họp và phòng lãnh đạo cần vật liệu tiêu âm trần vách cùng vách cách âm, để hội thoại không lọt ra open space và không bị nhiễu bởi tiếng ồn bên ngoài.

Hợp đồng ghi rõ số lần chỉnh sửa cho từng giai đoạn: layout công năng và concept mỗi giai đoạn có 2 lần điều chỉnh miễn phí, sau khi chốt mới chuyển sang bước tiếp theo. Cách chia mốc duyệt này giúp tránh việc quay lại sửa mặt bằng khi hồ sơ kỹ thuật đã triển khai, vốn là nguyên nhân chính làm chậm tiến độ.